I
İÇİNDEKİLER
İÇİNDEKİLER.......................................................................................................................... II KISALTMALAR ..................................................................................................................... III 1.GİRİŞ....................................................................................................................................... 1
- ORTAK YER ......................................................................................................................... 2
2.1. Ortak Yer Tanımı ve Unsurları ....................................................................................... 2
2.2. KMK m.19 Kapsamında Ortak Yerlerde Yapılacak Yapı İşleri ..................................... 4
- FAYDALI YENİLİK VE İLAVELER .................................................................................. 6 3.1. Genel Olarak.................................................................................................................... 6 3.2. Ortak Yerlerde Faydayı Çoğaltan veya Kullanımı Kolaylaştıran Yenilik ve İlaveler .... 6 3.3. Giderlere Katılma ............................................................................................................ 8 3.4. Engellilerin Yaşamı İçin Zorunlu Yenilik ve İlaveler ..................................................... 9 3.5. Isı Yalıtımı, Isı Sistem veya Yakıt Türü Değişikliği..................................................... 10
- ÇOK MASRAFLI VEYA LÜKS YENİLİK VE İLAVELER............................................. 11 4.1. Genel Olarak.................................................................................................................. 11 4.2. Giderlere Katılma .......................................................................................................... 12
- SONUÇ ................................................................................................................................ 13
KAYNAKÇA ........................................................................................................................... 15
II
a.g.e. a.g.m. bkz. E. E.T H.D. İBD. K. KMK S.
s.
sa.
T. TMK Y arg. YHGK
KISALTMALAR
Adı Geçen Eser
Adı Geçen Makale
Bakınız
Esas Numarası
Erişim Tarihi
Hukuk Dairesi
İstanbul Barosu Dergisi
Karar Numarası
Kat Mülkiyeti Kanunu
Sayı
Sayfa
Sayfa Aralığı
Karar Tarihi
Türk Medeni Kanunu
Y argıtay
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu
III
1.GİRİŞ
Özellikle 20.yy’ın ikinci yarısı itibariyle giderek artan şehirleşmenin son noktaya gelmesi ve barınma ihtiyacının karşılanması adına çoğu konut apartman şeklinde oluşmuş ve insanlar beraber yaşamak konusunda önemli adımlar atmıştır. Bu durumda ortak yaşamın gerektirdiği belli kural ve düzenler gerekli olmuştur. Bunun sonucunda gelişen bir dal olan kat mülkiyeti hukuku muhtemel problemlere çözüm aramaktadır. Beraber yaşamanın sonucunda beraber kullanılacak alanlar, başka bir ifade ile ortak yerler de düzenlenmesi gereken konulardan biridir. Dolayısı ile bu yerlerin kullanımı da başkaca birçok konu ile kat mülkiyeti hukukunun kapsamına girmiştir.
Kat mülkiyeti hukukunun prensipteki öznesi olan kat malikleri kural olarak ortak yerlerde yapı işleri yapmayacak ve bu alanları ortak kullanıma bırakacaktır. Bu durumun istisnaları ortak yerlerde yapılabilecek yapı işleri KMK’da iki farklı yapıda incelenmiş ve madde 19 ile madde 42 ve 43 kapsamında düzenlenmiştir.
Bu çalışmada öncelikle ortak yerlerin ne olduğu ve KMK madde 19 kapsamında hangi yapı işlerinin yapılabileceğini izah edip daha sonra çalışmanın esas odağı olan KMK madde 42 ve 43 kapsamında ortak yerlerde yapılabilecek yapı işlerinin ne olduğu, bunlar yapılırken takip edilecek esas ve usuller, doktrin ve Yargıtay kararları ışığında incelenmeye çalışılacak ve son olarak KMK düzenlemesine alternatif bir yöntem önerilmeye çalışılacaktır.
1
- ORTAK YER
2.1. Ortak Yer Tanımı ve Unsurları
Ortak yerler KMK m.2/b’de tanımlanmıştır. Buna göre “Anagayrimenkul’ün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerdir.” O halde ortak yerler bireysel kullanıma özgülenmiş bağımsız bölümler ile bağımsız bölüm sayılmayan ama niteliği itibari ile ortak yer de olmayan eklentiler dışındaki yer ve şeylerdir.1
Kat malikleri, ortak yerlere arsa payları oranında ve ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Ortak yerlerin tanımının yapıldığı KMK m. 2/b ve ortak yerlerin belirtildiği m. 4 beraber düşünüldüğünde, ortak yerlerin unsurları ortaya çıkmaktadır. Bunlar; bağımsız bölüm dışında bulunma, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarama ve korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanma için zaruri oma olarak sıralanabilir.
Bağımsız bölüm dışında bulunma; yukarıda verilen madde 2/b hükmünden de açıkça anlaşılacağı üzere, bireysel kullanıma özgülenmiş olan bağımsız bölümlerin dışında kalma anlamına gelmektedir. Doktrinde, bağımsız bölümün içinde fakat ortak yönetime tabi olan birtakım yer ve şeyler olabileceği ve bunların da ortak yer sayılması yönünde bizce de yerinde olan görüşler mevcuttur.2
Ortak yerlerin korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yaraması diğer bir unsur olup, bunlarla ilgili KMK’da açık bir düzenleme bulunmamaktadır. Korunma kavramı için açık bir düzenleme olmasa da kanunun ilgili hükümleri değerlendirildiğinde ortak yerlerin korunma için zaruri olması ile iki şey kastedilmiş olabilir. Bunlardan ilki ortak yerlerin anataşınmazın korunmasına hizmet etmesidir. İkincisi ise ortak yerlerin kat maliklerinin korunmasına hizmet etmesidir. Bunlara örnek vermek gerekirse kolon, kiriş ya da çatı gibi unsurlar ortak yer ve şeylerden olup anataşınmazın korunmasına hizmet etmekte iken, sığınak ya da yangın merdiveni gibi ortak yerler doğrudan kat maliklerinin korunmasına hizmet etmektedir.
1 Mehmet Şengül, Türk Medeni Hukukunda Toplu Yapılar ve Toplu Yapı Yönetimi, İstanbul, 2011, s. 192.
2 Mahir Ersin Germeç, Kat Mülkiyeti Hukuku, 9.bs, Seçkin Yayıncılık, İstanbul, 2020, s. ; Güneş Ayyıldız, “Kat Mülkiyetinde Yönetim Düzeni ve Uygulama”, İBD., C. 80, S. 2, s.681.
2
Kullanma veya faydalanma kavramlarının anlaşılması için kat maliklerinin ortak yerlerin tamamına arsa payları oranında sahip olduklarını hatırlatmak gerekir. O halde bu kavramları anlamak için paylı mülkiyet hükümleri dikkate alınmalıdır. TMK m.693’te “Paydaşlardan her biri, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir.” Denmekte ve kullanma ile yararlanma kavramları ayrılmaktadır. Bunun nedeni yararlanma kavramının, kullanmayı içermeyecek şekilde eşyadan ürün elde etme anlamında doldurulmasıdır. Doktrinde kullanma ve yararlanma kavramları hakkında farklı tanım ve görüşler benimsenmiş olsa da ortak yerler açısından KMK m. 16’da sadece kullanma hakkından bahsedilse de bunu geniş yorumlamalı ve ortak yerlerdeki doğal ya da hukuki eşyalardan faydalanmayı da bu kapsama sokmalıyız. Örneğin ortak yerlerde bulunan ağaçların meyvelerinin toplanması ya da bahçenin otopark olarak işletilerek buradan kira geliri elde edilmesi bu kapsamda sayılmalıdır.
Korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarama unsuru, o yerin ortak yer mi yoksa eklenti mi olduğunu belirleme noktasında önem teşkil eden bir unsurdur. Kanundan veya kat maliklerinin iradesinden o yerin tüm kat maliklerinin korunma ve kullanma veya faydalanmasına tahsis olduğu anlaşılıyorsa orası ortak yerdir.
Son olarak korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmanın zaruri olması unsuruna değinmek gerekirse bu unsurun KMK m.4’te belirtildiğini söylemek gerekir. Burada zaruri olmadan, kat maliklerinin bunlara ihtiyacı olmasıdır. Burada her kat malikinin ayrı ayrı ihtiyacı değil, fakat kat maliklerinin geneline ve zamana yayılan bir zorunluluk durumu olduğu kabul edilmelidir. Örneğin zemin katta bulunan kat maliki açısından asansörün bir mahiyeti olmasa da genel olarak asansör kat malikleri için bir zaruriyet olup ve ortak yer olmanın bu unsurunu taşımaktadır. Belirtmek gerekir ki KMK m.4’te sayılan ve her halde ortak yer sayılacak olan yer ve şeyler bakımından bu zorunluluk unsurunu sağlandığı kabul edilmelidir. Kanunda sayılan yer ve şeyler dışında kalan yer ve şeyler için ise inceleme yapılmalıdır.
Detaylandırmamakla beraber ortak yerlerin sınıflandırılmasına da kısaca yer verip bu bölümü kapatmak gerekirse ortak yerler; kaynağına göre, niteliği ve fonksiyonuna göre, anayapı ile ilişkisine göre ve tahsis maksadına göre olmak üzere dört farklı şekilde sınıflandırılabilir. Kaynağına göre ortak yerler kat maliklerinin iradesinden kaynaklanan ve kanundan kaynaklanan olmak üzere ikiye, niteliği ve fonksiyonuna göre ortak yerler, anayapının
3
mevcudiyeti için zorunlu olanlar, anayapının bütününe hizmet edenler ve anayapının bütününe faydalı olanlar olmak üzere üçe, anayapı ile ilişkisi bakımından ortak yerler, anayapıdaki ve anayapı dışındakiler olmak üzere ikiye, tahsisi amacına göre ortak yerler ise özel bir amaca tahsis edilenler ve edilmeyenler olmak üzere ikiye ayrılmaktadır.3
2.2. KMK m.19 Kapsamında Ortak Yerlerde Yapılacak Yapı İşleri
Çalışmamızın esas konusu KMK m.42 ve 43 kapsamında ortak yerlerde yapılacak yapı işleri olsa da KMK m. 19’un kapsamı ve içeriği hakkında kısaca bilgi vermekte yarar vardır.
Öncelikle KMK m. 19/1 gereği kat malikleri anataşınmaza bakmaya ve mimari durumunu, güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdur. İkinci fıkra ise tüm kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası alınmadıkça bir kat malikinin ortak yerlerde inşaat, onarım veya tesis yapamayacağını, ayrıca mevcut olandan farklı renkte boya ve badana yaptıramaycağını düzenlemiştir. Bununla beraber ortak yer veya tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme zarar vermesi ve acilen onarılmasının gerekmesi ile anayapının güçlendirilmesinin mahkemece belirlenmiş olması hallerinde bu işin proje ve tekniğe uygun olması hususunda kat maliklerinin rızası aranmayacaktır. KMK m. 19’’nin üçüncü cümlesinde ise kat maliklerinin kendi bağımsız bölümünde de anayapıya zarar verecek nitelikte onarım tesis ve değişiklik yapamayacağı düzenlenmiştir. Fakat tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunana bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bağımsız bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar verilmeksizin onarım tesis ve değişiklik yapılmasına olanak tanınmıştır. Son fıkrada ise kat maliklerinin kusuru ile anataşınmaza ya da bağımsız bölümlere verdiği zararlardan sorumlu olacağı düzenlenmektedir.
KMK kural olarak ortak yerlerde yapı işinin yapılmasını istemeyen bir bakış açısı ile düzenlenmiştir.4 Burada amaç mevcut düzeni veya projede öngörülen koşulları
3 Ortak yerlerin sınıflandırması hakkında detaylı açıklamalar için bkz. Şerife Aksan Nar, Kat Mülkiyetinde Ortak Yerlerin Tabi Olduğu Hukuki Rejim, Yüksek Lisans Tezi, Erzincan, 2013, sa.40-50.
4 Arzu Genç Arıdemir, Kat Mülkiyeti I, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2021, s.724.
4
korumak olsa gerektir. Öyle ki bu şekilde bir yapı işi yapmak için kat maliklerinin beşte dördünün rızasının alınmasını şart koşmuş hatta şekli bir gereklilik de öngörmüştür. Bununla beraber yukarıda da değindiğimiz istisnai hallerde bu rıza aranmamaktadır.
KMK m.19, çalışmamızın esas noktasını teşkil eden KMK m.42 ve 43’ten farklı ve elde etmesi daha güç bir nisabı aramaktadır. Bizce kanun koyucunun bu şekilde bir farklılık oluşturması madde 42 bakımından yerinde fakat madde 43 bakımından düşündürücüdür. Zira ileride değineceğimiz üzere madde 42 tüm kat maliklerinin ortak fayda ve yararını gözeten yenilik ve ilavelere ilişkin olup, bu konuda bir karar almanın daha kolay olması mantığa uygun iken, madde 43 lüks ve çok masraflı yenilik ve ilaveleri düzenlemiş ve bu konudaki nisabın zorunlu nitelikteki bir yapı işini de kapsayabilecek olan KMK m. 19’a göre hafif tutulması mantığa uygun değildir.
KMK m.19 ile ilgili kapatmadan evvel, somut olaylarda karşılaştığımız hukuki problemlere hangi maddenin uygulanması gerektiği konusundaki soru işaretine de değinmek gerekir zira madde 19 ve madde 42’nin uygulama alanları zaman zaman birbirine karışmaktadır. Burada amaç bakımından bir ayrım yapılması gerekirse öncelik KMK m. 42’ye verilerek yapılacak yapı işinin amacının ortak yerlerin düzgün ve bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak yenilik ve ilaveler olup olmadığı değerlendirilir. Eğer ilgili yapı işi bu kapsamda değilse KMK m. 19/2’ye göre uygulama yapılmalıdır.5 Özellikle zorunlu işlerin KMK m. 19 kapsamında uygulama bulması gerektiğini belirtelim. Zorunlu işler; anataşınmazın korunması ve ekonomik işlevini sürdürebilmesi için yapılması gerekli olan işlerdir.6
Yapı işinin amacı dışında bir de yapılacak yenilik ve ilavenin kime veya kimlere menfaat sağlayacağı konusunda bir ayrım yapılarak uygulanacak hükmü tespit etmek de mümkündür. İleride değineceğimiz üzere KMK m. 42 hükmünün geçerli olacağı somut olaylarda tüm kat maliklerinin faydalanacağı bir yenilik veya ilave olmalıdır.
5 Genç Arıdemir a.g.e., s. 721.
6 Genç Arıdemir a.g.e., s. 722
5
KMK m. 19’da ise böyle bir zorunluluk yoktur. Bunun istisnası KMK m.42/2’de düzenlenen engellilerin yaşamı için yapılması gerekli olan yapı işleri olsa da madde hükmünde özel olarak düzenlendiğinden bunu da madde 42’ye göre değerlendirmek gerekir.
- FAYDALI YENİLİK VE İLAVELER
3.1. Genel Olarak
Faydalı yenilik ve ilaveler, ortak yerlerde faydayı çoğaltmayı ya da kullanımı kolaylaştırmayı amaçlar. KMK m. 42 kapsamında düzenlenen bu ilave ve yenilikler 2005 ve 2007 yıllarında maddeye eklenen fıkralar ile bir bütünlük sağlamaktadır. Aşağıda bu fıkraları farklı başlıklar altında inceleyerek izah etmeye çalışacağız.
3.2. Ortak Yerlerde Faydayı Çoğaltan veya Kullanımı Kolaylaştıran Yenilik ve İlaveler
Madde 42 kapsamında ortak yerlerde yapılan yenilik ve ilaveler projede öngörülmeyen yeniliklere ilişkindir.7 Eğer bir yenilik veya ilave projede öngörülmüş ise maddede aranan kriterleri yerine getirmek zorunda değildir.8 Bununla beraber projede öngörülmüş bir yapı işi yerine başkası yapılmak isteniyorsa bu durumda oybirliği ile karar almak gerekecektir.9
KMK m.42, KMK m. 19/2’ye göre özel nitelikte bir hükümdür.10 KMK m.19’dan farklı olarak burada kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası aranmamakta, sayı ve arsa payı çoğunluğunun sağlanması yeterli görülmektedir. Belirtmek gerekir ki bu nisap kat malikleri kurulunda alınacak bir karar için aranmaktadır. Bununla beraber yeterli oyu alamayan kat
7 Aksan Nar, a.g.m., s.86.
8 Yarg.18. HD., T.16.4.1996, E. 3352/K. 3992 İlgili kararda asansörün projede öngörülen yere inşa edilmek
istendiği gerekçesi ile madde 42 şartları aranmamıştır.
9 Germeç, a.g.e., s. 1052.
10 Genç Arıdemir a.g.e., s. 732..
6
malikleri ortada bir zorunluluk olduğu ve kabul etmemenin hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğu gerekçesi ile hâkimin müdahalesini isteyebilirler.11
Madde 19 kapsamında beşte dört gibi bir çoğunluğun rızasının aranması fakat burada karar almanın daha kolay olması bizce kanun koyucunun yerinde olan uygulamalarındandır zira madde 42 kapsamında yalnızca ortak fayda gözetilen yapı işlerinden bahsetmekteyken madde 19 kapsamında yalnızca bir kat malikinin faydasına olan bir yapı işi de söz konusu olabilecektir. Örneğin kendine özel bir garaj yapmak isteyen bir kat malikinin beşte dörtlük bir rıza alması gerekirken ortak kullanım ve fayda amacı ile inşa edilmek istenen bir garaj için çoğunluğun oyu yeterli olacaktır.
Madde 42 kapsamında yapılacak yenilik ve ilavelerin ne olacağı hususunda kanunda açık bir ifade bulunmamakla beraber bahçenin çiçeklendirilmesi ya da oturma yerlerinin yapılması, asansör yapılması, kamelya yapılması gibi örnekler verilebilir. Bir Yargıtay kararında hidrofor tesisatının yapılması madde 42 kapsamında değerlendirilmiştir.12
Madde 42 kapsamında yapılan tüm yenilik ve ilaveler kat maliklerinin ortak yararı gözetilerek birlikte yapılmalıdır.13 Madde 19/2’den en büyük farkı budur. Her iki maddede de ortak yerlerde yapılacak yapı işleri düzenlense de madde 42’de ayrıca ortak bir yararın olması şartı da aranmıştır. Örneğin Yargıtay bir kararında merdiven sahanlığına inşa edilip kiraya verilen bir dükkânı madde 42 kapsamı dışında değerlendirmiş ve ortak yerden elde edilen faydanın çoğaltılmasına uygun bulmamıştır.14 Bu karardan aynı zamanda madde 42 kapsamında yapılacak yenilik ve ilavelerin ortak yerlerin tahsis amacına uygun olması gerektiği sonucunu da elde etmekteyiz.
KMK m.42 kapsamında yapılacak yenilik ve ilaveler özel bir amaca özgülenmiş ortak yerlerde yapılamayacaktır. Yargıtay bir kararında böyle bir yerin varlığı halinde madde 42’ye göre değil
11 Selahattin Sulhi Tekinay, Kat Mülkiyeti-Eşya Hukuku 2, İstanbul, 1991, s.119. 12 Yarg. 5. HD., T. 22.1.1990, E.10170/K.739.
13 Şeref Ertaş, Eşya Hukuku, İzmir, 2014, s.450. 14 Yarg. 18. HD., T. 05.12.1996, E.10057/K.10852.
7
madde 19’a göre rıza alınması gerektiğine yani kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası alınması gerektiğine hükmetmiştir.15
Bununla beraber herhangi bir kat malikinin bağımsız bölümünden faydalanmasını negatif yönde etkileyecek bir yenilik ve ilave de yapılamaz. Böyle bir durumda, yeterli sayıda oy ile karar alınmış olsa dahi ilgili kat maliki kat malikleri kurulunun kararının iptalini isteyebilir. Yargıtay bir kararında boş olan araziyi otopark olarak kullanmak üzere alınan bir kat malikleri kurulu kararını yerinde bulan ilk derece mahkemesi kararını zemin katta oturan kat malikinin bağımsız bölümünü kullanmasına bir halel getirip getirilmediği incelemesi yapılmadığı gerekçesi ile bozmuştur.16
3.3. Giderlere Katılma
Yapılacak yenilik ve ilavelerin giderlerine kimin katlanacağı veya farklı bir ifade ile kimin katılacağı madde 42’nin uygulanması açısından esas sorunu teşkil etmektedir. Bu husus üçüncü fıkrada düzenlenmekte olup buna göre yenilik ve ilavelerden faydalananlar, faydalanma oranlarına göre yenilik ve ilavelere katılmalıdır. Bu faydalanma oranı yapılacak yeniliğin niteliği, kat malikinin bağımsız bölümünün konumu ya da yeniliğin sunacağı fayda gibi parametrelere göre hakkaniyet çerçevesinde değişecektir.17 Doktrinde ki bir görüşe göre bu yararlanma oranına göre giderlere katılma ifadesi uyuşmazlığa sebep olacaktır zira bilhassa karara katılmayan malikler diğerlerine göre daha az yararlandıklarını iddia edecektir.18 Bununla beraber bir kat malikinin ilgili yenilik ve ilaveden faydalanacağı objektif olarak ortada ise giderlere katılmaktan kaçınamayacaktır.19 Örneğin çatısı bulunmayan bir binaya çatı yapılmasına tüm malikler katılmalıdır zira herkes bundan objektif olarak faydalanmaktadır. Böyle bir örnekte herhangi bir kat maliki bu yenilikten faydalanmadığını ya da daha az oranda yararlandığını iddia edemez.
15 Yarg. 18. HD., T. 03.02.2014, E.20687/K.1232. 16 Yarg. 18. HD., T. 5.7.2011, E.4650/K.8215.
17 Ayyıldız, a.g.m., s.693.
18 Tekinay, a.g.e., s.120.
19 Ayyıldız, a.g.m., s.691.
8
Dikkat edilmesi gereken başka bir husus ise bu giderlere katılmanın yalnızca yapıma ilişkin mi olduğu yoksa yapımından sonra rutin kontrol, bakım vs. gibi durumlarda da geçerli olup olmayacağıdır. KMK m.42/3 bu konuya da bir açıklık getirmediğinden doktrinde farklı görüşler mevcuttur. Bir görüşe göre yapım giderleri dışında sonradan gelecek bakım, işletme gibi giderlere de kat malikleri katılmalıdır.20 Bizce de yerinde olan bu görüşün aksi bir görüşe göre ise burada kanun koyucunun kastettiği yalnızca yapım giderleri olup, bundan sonrasına ilişkin giderler KMK m.20 kapsamında ortak giderler kapsamında değerlendirilmeli ve kat malikleri tarafından karşılanmalıdır.21
3.4. Engellilerin Yaşamı İçin Zorunlu Yenilik ve İlaveler
KMK m.42’ye 2005 tarihinde eklenen fıkraya göre engellilerin yaşamı için ortak yerlerde bazı zorunlu değişiklikler yapılması gerekiyorsa bu yenilik ve ilavelerin yapılması için ilgilinin başvurusu üzerine en geç üç ay içinde kat malikleri kurulu toplanarak bu hususu sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karara bağlamalıdır. Kurulun bu süre içinde toplanamaması ya da istenilen nisaba ulaşılamaması halinde ise ilgili kat malikinin istemi üzerine yapı güvenliğinin tehlikeye girmediği yönündeki komisyon22 raporu ile taşınmazın bulunduğu yer belediyesinden alınan onaylı proje ile ilgili yenilik ve ilave yapılabilecektir. Belediye projeyi en geç altı ay içinde sonuçlandırmak zorundadır.
Bu fıkrada dikkat edilmesi gereken husus başvuruyu yapan kat malikinin ya da taşınmazda yaşayan kişilerden birinin bir özrü bulunması ve bunun dolayısı ile ortak yerlerde bir yenilik veya ilavenin yapılmasının zaruri olması gereğidir.
Bu yenilik ve ilavelere örnek olarak görme engeli bulunanlar için sesli yönlendirme cihazları ya da engelli asansörü verilebilir. Belirtmek gerekir ki Yapılarda Özürlülerin Kullanımına Yönelik Proje ve Tadili Komisyonları Teşkili, Çalışma Usul ve Esasları Hakkında Yönetmeliğin 12. Maddesine göre bu değişikliğe ilişkin giderlere bundan başvuru sahibi
20 Abdülkadir Arpacı, Türk Hukukuna Göre Kat Mülkiyetinde Yönetim, Bedir Yayınevi, İstanbul, 1984, s.151; Ayyıldız, a.g.m., s.692.
21 Germeç, a.g.e., s.1061.
22 Bahsi geçen komisyon, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı ile Özürlüler İdaresi Başkanlığı tarafından müştereken hazırlanan yönetmeliğe uygun olarak kurulacak olan bir komisyondur.
9
katlanacaktır. Bununla beraber yenilik ve ilavelerden faydalanan başkaca kat malikleri olursa faydalanma oranlarına göre giderden sorumlu tutulmalıdır.23
Engelli vatandaşın ilgili taşınmazdan geri dönmemek üzere tahliyesi halinde yönetmeliğin 13. maddesine göre bina yönetimi yapılan değişiklik ve ilave ile ilgili oy çokluğu ile karar alır.
3.5. Isı Yalıtımı, Isı Sistem veya Yakıt Türü Değişikliği
Isıtma aslında gayrimenkulün proje konusudur.24 Bu nedenle genel kurala uygun olarak madde 42’de ki usulle değiştirilmesi ya da bu konuda bir yenilik ve ilave yapılması uygun değildir. Bununla beraber KMK m.42 kapsamında değineceğimiz son düzenleme 2007 yılında eklenen fıkra 4 olup, kanun koyucu ısı yalıtımı, ısıtma isteminin değiştirilmesi ve yakıt türü değişikliği gibi hususları özel olarak düzenlemiştir. Buna göre kat maliklerinden birinin talebi üzerine ısı yalıtımı, merkezi sistemden ferdi sisteme ya da tam tersi şekilde bir değişim veya yakıt dönüşümü gibi konular kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alınır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun bu yönde yakın tarihli bir kararı da mevcuttur.25
Bu fıkrada istisna olarak toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzerinde olan anataşınmazlar için oybirliği ile karar verilmesi gerektiği düzenlenmiştir. Bu konudaki giderler ise arsa payı oranında ödenecektir. Herhangi bir kat maliki yapılan değişiklikten faydalanmadığını ileri sürerek giderlere katılmaktan kaçınamaz zira ısınma objektif olarak herkesin fayda sağladığı bir unsurdur.26
Anayapıda ısı kaybının önlenmesinin bağımsız bölümlerin daha iyi ve ekonomik koşullarda ısınmasını sağlanması bakımından yararlı olduğu ve faydalı yenilik ve ilavelerden sayılması gerektiği ortadadır. Bu hususun madde 19 değil de madde 42 kapsamında değerlendirilmiş olması yerindedir.
23 Germeç, a.g.e., s.1062.
24 Germeç, a.g.e., s.1057.
25 YGHK., T. 06.02.2013, E.2012/18-547/K.2013/209. 26 Germeç, a.g.e., s.1066.
10
Pratikte, merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme geçerken zaman zaman sorunlar ortaya çıkabilmektedir. Örneğin kat maliki kendi bağımsız bölümü ile ilgili değişiklikleri yapmamakta ve bağımsız bölüm ısısız kalabilmektedir. Bu gibi durumlarda sorunun önüne geçmek için KMK m.42/5’ de yönetim planının değişikliğe aykırı olması halinde karara aykırı hükümlerin değişmiş olduğu sayılacağı düzenlenmiştir.
Görüldüğü üzere burada madde 42’de ki usulden farklı ve özel bir durum vardır. İlk iki fıkrada faydalanma oranına göre giderlere katlanma durumu varken burada arsa payına göre giderlere katılma durumu vardır. Ayrıca kat malikleri ısıtma sistemi üzerindeki değişikliklere ister katılsın ister katılmasın bu değişikliklerin oluşturacağı giderlere katılmak zorundadır.27 Hiçbir kat maliki söz konusu değişiklikten faydalanmadığını ileri sürerek giderlere katılmaktan kaçınamaz. Örneğin çatıda bir yalıtım yapılması kararı alınırsa zemin kattaki malik de bunun giderlerine katlanmak durumundadır.
- ÇOK MASRAFLI VEYA LÜKS YENİLİK VE İLAVELER
4.1. Genel Olarak
Madde 43’ün kenar başlığı “Çok masraflı ve lüks olanlar” olsa da burada yapılacak yenilik ve ilavelerin her iki koşulu da sağlaması gerektiği anlaşılmakta olup, bundan dolayı ve bağlacı, veya bağlacı olarak okunmalıdır.28
Madde 42’den farklı olarak madde 43’de çok masraflı ve/ya lüks sayılabilecek yenilik ve ilavelerden bahsedilmiştir. Burada madde 42’nin ilk iki fıkrasından farklı bir kural öngörülmemiştir. Burada da aynı nisap geçerlidir.
Aslında madde 43’de yapı işleri yapılmasının koşulları değil fakat bunların çok masraflı veya lüks olanlarının hangi kat malikleri tarafından karşılanacağı düzenlenmiştir.29 Burada belirtmemiz gerekir ki maddede yalnızca lüks ve çok masraflı yapı işleri değil aynı zamanda
27 Ertaş, a.g.e., s.462.
28 Aksan Nar, a.g.m., s.93.
29 Genç Arıdemir, a.g.e., s.736.
11
“veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmuyorsa” ifadesi ile bunlarda madde 43 kapsamında değerlendirilecektir.
Peki çok masraflı olup olmama neye göre değerlendirilecektir? Burada anataşınmazın yapılış şekli ve büyüklüğü, bulunduğu çevre, kat maliklerinin sosyoekonomik durumu gibi etmenler dikkate alınarak her somut olaya göre karar alınmalıdır. Ayrıca tıpkı çok masraflı olma gibi “lüks” ifadesinin de sübjektif olduğu ve her seferinde ayrı ayrı değerlendirilmesi gerektiğini belirtmek gerekir. Karar alırken ortaya çıkan uyuşmazlıklarda sulh hukuk hakimliğine başvurulabilir. Lükse örnek olarak binanın bahçesine sonradan yüzme havuzu yapılması ya da iki katlı binaya asansör yapılması verilebilir. Yargıtay bir kararında anataşınmazın sınırları dışında yapılmak istenen bir çocuk oyun alanını 43. Madde kapsamında lüks bir yenilik olarak saymıştır.30
4.2. Giderlere Katılma
Madde 43’te giderlere kat maliklerinin tamamının değil, fakat ilgili yenilik ve ilaveden yararlananların katılacağına hükmedilmiştir. Karara katılmayan ve bu yenilik ve ilaveden faydalanmayan bir kat maliki giderlere de katılmak zorunda değildir.
Madde 43’ün ikinci fıkrasında başlangıçta giderlere katılmayan kat maliki veya halefleri tadilat giderlerine sonradan, kendi arsa payları oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkını kazanırlar şeklinde açık bir düzenleme vardır. Görüldüğü üzere burada madde 42’den farklı olarak faydalanma oranına göre değil, arsa payı oranına göre katılma sağlanacağı düzenlenmiştir. Bununla beraber başlangıçta karar veren kişilerin arsa payına göre mi yoksa faydalanma oranına göre mi giderlere katılacağı belirtilmemiştir. Burada akla “madde 42/3 hükmünü kıyasen mi uygulayalım yoksa 43/2 hükmüne göre arsa payına göre mi katılma sağlayalım?” sorusu gelmektedir. Bu konuda farklı görüşler mevcuttur. Bir görüşe göre burada madde 42’ye uygun şekilde hareket edilerek kat maliklerinin faydalanma oranına göre katılmaları gerekmektedir.31 Bizim de katıldığımız görüşe göre ise sonradan katılanlar ile başlangıçta masraf yapanlar arasında adil bir oran sağlanması açısından arsa payına göre giderlere katılım olmalıdır.
30 Yarg. 18. HD., T. 02.06.1997, E.4245/K.5691 31 Arpacı, a.g.e., s.152.
12
Belirtmemiz gerekir ki bir kat maliki bu giderlere sonradan katılmak isterse ve kendi oranına düşen miktarı karşılarsa diğer kat maliklerinin bu istemi geri çevirme hakkı yoktur. Olası bir uyuşmazlık halinde katkı oranı hâkim tarafından belirlenecektir.32
- SONUÇ
Gelişen ekonomik yapı ve son yıllarda değişen sosyoekonomik planın insanları kente göçe itmesi nedeniyle büyük popülasyonların beraber yaşaması zorunluluğu ortaya çıkmıştır. Bunun sonucunda konutlaşmanın usulü de etkilenmiş ve büyük çoğunluk aynı anataşınmazda bulunan bağımsız bölümlerde yaşamaya başlamıştır. Bu durumda ortak yaşamın gerektirdiği belirli düzen ve normların hukuk dünyasında kat mülkiyeti üzerinde şekillendiğini söylemek gerekir.
Bu çalışmada kat mülkiyetinin önemli alt başlıklarından biri olan ve ortak yaşamın en çok kullanıldığı ortak yerlerde yapılabilecek yapı işlerini incelemeye çalıştık. KMK madde 19 ve madde 42 ile 43 olmak üzere ikili bir ayrım yaparak yapılabilecek yapı işlerini iki farklı kategoride düzenlemiştir.
Madde 42 faydalı yenilik ve ilaveler ile engellilerin yaşamını kolaylaştıran ve ısı başlığı altında toplanan unsurları düzenleyen bir madde olup, burada amaç her kat malikinin kullanacağı veya yararlanacağı bir yapı işini yapmaktır. Dolayısı ile kanunun bu konuda bir karar alınmak istendiğinde madde 19’a göre daha kolay olan sayı ve arsa payı çoğunluğu nisabını araması yerindedir. Bu yenilik ve ilaveler yapılırken daha önce projede olmayan konularda madde 42’nin uygulama bulduğunu ve kat maliklerinin kural olarak yenilik ve ilaveden faydalanma oranlarına göre giderlere katılacağının altını çizmek gerekir.
Madde 43 bakımından madde 42’ye paralel bir hüküm olduğunu ve aranan nisabın buradaki gibi olduğunu fakat giderlere katılma bakımından doktrinde görüş ayrılığı bulunduğunu, bir görüşe göre arsa payı oranında diğer bir görüşe göre ise faydalanma oranında katılınacağının düzenlendiğini belirtmek gerekir. Burada lüks ve/ya çok masraflı yapı işlerinin yapılması için
32 Germeç, a.g.e., s.1092.
13
çoğunluğun oyları yeterli iken madde 19’da zorunlu işler için beşte dördün yazılı rızasını aramak mantık hatasına yol açmaktadır ve bizce yerinde değildir.
Son tahlilde madde 42 ve 43’e odaklanan bu çalışma ile mevcut kanuni düzenin oldukça kaotik ve eksik olduğu görüşünde olduğumuzu belirtmemiz gerekir. Bu durum uygulamada hangi olaya hangi hükmün uygulanacağı hususunda problem ortaya çıkarmaktadır. Bizce ortak yerlerde yapılacak yapı işleri tek bir hüküm altında toplanmalı ve KMK madde 19 ile madde 42 arasında orta bir nisap ön görülerek yapılacak her türlü yapı işi için ortak bir usul öngörülmesi daha yerinde olacaktır.
Bunun dışında bizce madde 42’ye eklenen engellilerin yaşamını kolaylaştırmak için mevcut olan fıkra kapsamında düzeltilmesi gereken bir nokta vardır. Konu ile ilgili düzenlemelere göre bağımsız bölümde yaşayan kat maliki veya onun halefinin bir engelinin bulunması ya da bunların aile üyelerinden birinin engeli bulunması gerektiği düzenlenmiştir. Bizce buradaki düzenleme aile üyeleri yerine ilgili bağımsız bölümde yaşayan bir kişi olarak değiştirilmelidir. Engeli bulunan kişinin kat maliki veya halefinin aile üyesi olması şartı aranmamalıdır.
14
AKSAN NAR, Şerife:
ARPACI, Abdülkadir:
AYYILDIZ, Güneş:
ERTAŞ, Şeref:
GENÇ ARIDEMİR, Arzu:
GERMEÇ, Mahir Ersin:
ŞENGÜL, Mehmet:
TEKİNAY, Selahattin Sulhi:
Kat Mülkiyetinde Ortak Yerlerin Tabi Olduğu Hukuki Rejim, Yüksek Lisans Tezi, Erzincan, 2013
Türk Hukukuna Göre Kat Mülkiyetinde Yönetim, Bedir Yayınevi, İstanbul, 1984
“Kat Mülkiyetinde Yönetim Düzeni ve Uygulama”, İBD., C. 80, S. 2
Eşya Hukuku, İzmir, 2014
Kat Mülkiyeti I, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2021
Kat Mülkiyeti Hukuku, 9.bs, Seçkin Yayıncılık, İstanbul, 2020
Türk Medeni Hukukunda Toplu Yapılar ve Toplu Yapı Yönetimi, İstanbul, 2011
Kat Mülkiyeti-Eşya Hukuku 2, İstanbul, 1991
KAYNAKÇA